NUESTRO

PLAN DE TRABAJO

Plan de trabajo elaborado por
Eleazar Cotera A.
Marzo del 2022

LISTA: “POR UN NUEVO COMIENZO”

PLAN DE TRABAJO DE LA LISTA DE CANDIDATOS PARA LA JUNTA DIRECTIVA DE LA

RESIDENCIAL “DEL PRADO”

1. TITULO: RECUPERACION Y REACTIVACION DE LA RESIDENCIAL “DEL PRADO”
2. PROBLEMAS ACTUALES DE LA RESIDENCIAL DEL PRADO:

  • La Junta de Propietarios aun no cuenta con personería legal al no estar inscrita y regularizada su documentación en los registros de la propiedad inmueble de lima.
    EN CASO DE SALIR ELEGIDOS NUESTRO COMPROMISO SERA OBTENER CERTIFICADO DE INSCRIPCION REGISTRAL DE ESTATUTOS Y DE NUESTRO REGLAMENTO INTERNO.
  • El ascensor es un equipo que funciona con deficiencias y a una velocidad menor a las que debería de ser en un equipo de elevación con mejores características de acuerdo a los tiempos actuales.
    PARA LO CUAL SE OBTENDRA PRESUPUESTOS PARA MEJORAR EL FUNCIONAMIENTO.
  • La actual gestión de la administración del edificio exhibe un nivel deficiente en cuanto a logros y calidad de un servicio que debería de ser eficiente por ser un trabajo remunerado con el aporte de los residentes.
  • La Junta de propietarios actual no gestiona su trabajo respetando las normas establecidas en el Reglamento General de viviendas horizontales en la cual indica entre algunas normas que: antes del inicio de cada año la Junta de propietarios tiene la obligación de presentar el presupuesto para el año y este debe ser aprobado por los residentes, la Junta de propietarios debe dar un informe financiero por lo menos una vez al año, La Junta de propietarios debe llamar a reunión ordinaria con regularidad de por lo menos cada dos meses para informar a los residentes acerca de la marcha de la gestión de las áreas
    comunes, y así existen varios ítems del reglamento que la actual gestión ha hecho caso omiso en sus casi tres años de trabajo.

REFERENTE A ESTE PUNTO, NOSOTROS SOLICITAREMOS A LA JUNTA SALIENTE LA PRESENTACION DEL PRESUPUESTO DE LOS AÑOS QUE HA ESTADO LA JUNTA DIRECTIVA ,ASI MISMO SOLICITAREMOS EL INFORME DE INGRESOS Y EGRESOS Y DEUDAS.

  • La morosidad es un factor que responde a la desidia en la que se encuentra la gestión y hasta ahora no se ha logrado establecer las herramientas legales para ordenar los sistemas de cobranza.

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Eleazar Cotera A.
Marzo del 2022

TRABAJAREMOS EN OBTENER LA INSCRIPCION REGISTRAL .

  • Deficiente informe financiero, no se cuenta con informes financieros periódicos de por lo menos cada seis meses en cuanto a la marcha de la gestión financiera del Edificio y como no hay presupuesto formulado, no hay forma de medir el nivel de logros de la gestión ni evaluar su desempeño.

NOSOTROS SOLICITAREMOS EL INFORME FINANCIERO A MAYO 2022 QUE FINALIZA SU PERIODO.

  • No hay la existencia de un plan de trabajo, recursos y cronogramas que permitan seguir el desarrollo de la gestión en cuanto a la administración de las áreas comunes del edificio.
    PREVIO ESTUDIO DE AREAS IN SITU NOSOTROS ELABORAREMOS UN PLAN DE TRABAJO.
  • No funcionan los siguientes servicios de las áreas comunes: Área de parrillas, Área de reuniones, piscina, Gimnasio, Sauna, Salas de recepción personalizadas ni un horario estándar de atención al residente por parte de la Administración. Sin embargo, en los recibos de cobranza, están establecidos los costos de cada uno de estos mantenimientos y cobran permanentemente por un servicio que
    no entregan al residente.

TRABAJAREMOS EN LOGRAR EL FUNCIONAMIENTO DE SERVICIOS DE AREAS COMUNES, ASI MISMO REVISAREMOS Y ACTUALIZAREMOS EL REGLAMENTO DE USO DE LOS MISMOS.

  • La calidad del servicio del personal de recepción, es deficiente por la orientación ideológica que se ha implantado en la presente gestión en cuanto el personal se presta a los intereses de los miembros de la Junta de propietarios y no están orientados a atender y servir al residente como establece todos los reglamentos establecidos para este fin.

NOSOTROS TRABAJAREMOS EN MEJORAR LA ATENCION EN EL SERVICIO DEL PERSONAL DE TODAS LAS AREAS.

  • El sistema de iluminación de pasadizos en cada nivel cuenta con falta de focos eléctricos, casi en todos los casos y de esa manera debilitando y reduciendo la iluminación de estas áreas de acuerdo a las normas de infraestructura.

SE MEJORARA EL SISTEMA DE ILUMINACION DE NUESTRO CONDOMINIO

  • Los sistemas de intercomunicadores tampoco funcionan en varios casos y su reparación y mantenimiento no esta garantizada por la Administración del edificio, generando fallas en este sistema que no se resuelven por meses y años.

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Eleazar Cotera A.
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SE TRABAJARA SOLICITANDO INFORMACION DE LOS VECINOS SOBRE EL FUNCIONAMIENTO DEL SISATEMA DE INTERCOMUNICADORES PARA CONOCER NECESIDAD DE REPARACION O MANTENIMIENTO.

  • Los sistemas de equipos contra incendios, las luminarias de emergencia y otros accesorios de seguridad no tienen las pruebas técnicas que garanticen su funcionamiento y puede ocurrir que, si ocurriese un incendio u otro fenómeno similar, no se sabe si estamos protegidos por estos sistemas o no.

SE REALIZARA LA REVISION DE EQUIPOS CONTRA INCENDIOS.

  • El pintado de las áreas comunes internas y la fachada del edificio se encuentra ya vencido su periodo de repintado y no existe ningún plan o aviso de cuando se realizara esta labor que es de prioridad para evitar que el edificio reduzca su valor a nivel de infraestructura física.

SE DETERMINARA LA NECESIDAD DE PINTAR AREAS COMUNES Y FACHADA.

  • Muchos residentes y/o propietarios se sienten indiferentes frente a esta situación y en algunos casos estarían siendo manipulados por la información que reciben de los vigilantes que aparentemente actúan en beneficio de los directivos de la junta de propietarios y de la Administración Actual y no están cumpliendo su labor de atención igualitaria incurriendo en discriminación frente a algunos residentes que son maltratados cuando solicitan un servicio al cual tienen derecho.

SE LOGRARA LA ATENCION IGUALITARIA PARA TODOS LOS RESIDENTES Y/O PROPIETARIOS DEL EDIFICIO.

  • Falta una planificación, programación y gestión eficiente de los recursos con los cuales cuenta y administra la Junta de propietarios, los cuales deben ser divulgados de forma transparente a todos los vecinos. Tienen derecho a saber de como se invierte y en que se invierten los recursos con los que cuentan y como este refleja la calidad de servicio que prestan al residente.

3. OBJETIVOS DE TRABAJO:
3.1. Objetivo general:

Reestructurar y reformular el plan de gestión de la residencial “Del Prado” adecuándola en su manejo estrictamente apegada a las normas y reglamentos que derivan de la ley de propiedades horizontales y su mantenimiento. Recuperar y reactivar el funcionamiento de todos y cada uno de los servicios con el que contaba la residencial en el momento que fue entregado a sus propietarios,

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Eleazar Cotera A.
Marzo del 2022

En otras palabras, recuperar el edificio y las bondades con las que contaba desde su concepción arquitectónica del proyecto. Que funcionen todos sus servicios. 3.2. objetivos específicos.

  • Regularizar la inscripción de la Junta de propietarios en los Registros de Públicos de la ciudad de Lima y con ello restaurar una gestión con sustento legal, con inscripción en la SUNAT el cual permita contar con una cuenta corriente a nombre de la junta de propietarios y de esa manera sanear y trasparentar todo el manejo financiero de la residencial lo que permitirá el cumplimiento de obligaciones y evitar morosidades de paga.
  • Para mejorar el transporte a través del ascensor, se requiere negociar con los proveedores de la marca y solicitar una modernización del sistema a partir de cambiar algunos componentes con la finalidad de mejorar su desempeño en cuanto a velocidad y eliminación de ruidos, asimismo cambiar el sistema actual de par e impar a convertir este sistema con dos ascensores que alimenten indistinto y todos los pisos, par e impar simultáneamente y para ellos se hace necesario habilitar todas las puertas selladas en este momento en cada piso.
  • Elevar sustancialmente el nivel de calidad de la gestión de las áreas comunes del edificio, incorporando para este fin los postulados de una gestión de calidad y ajustando los procesos a las exigencias del reglamento de gestión de propiedades horizontales.
  • Sincronizar la gestión de la nueva junta directiva, respetando escrupulosamente los postulados del reglamento y sus normas en cuanto a exigencias de rendición de cuentas, formulación del plan de trabajo, diseño del presupuesto anual, aprobación del presupuesto, gestión de los recursos y otros propios de la administración de propiedades horizontales y sus áreas comunes.
  • Una vez presentado e inscrito la junta en Registros Públicos, aplicar la norma que indica que luego de tres meses de morosidad la junta puede iniciar un proceso de embargo de la propiedad del vecino moroso y hacer cumplir otras normas coherentes con el reglamento y de esta manera hacer caja para contar con recursos que permitan ejecutar el plan de recuperación global del edificio.
  • Establecer una agenda para que permita monitorear por parte de los residentes el manejo financiero y llamar a reunión por lo menos dos veces al año para informar sobre el manejo financiero del edificio.
  • Conformar un comité de fiscalización para auditoria del manejo financiero de las juntas de propietarios anteriores y conocer la gestión económica realizada.
  • Presentación del plan de trabajo, estrategias y presentación del cronograma de actividades anual con transparencia.

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  • Gestionar el funcionamiento de cada uno de los servicios que en este momento se encuentran abandonados como son: piscina, gimnasio, sauna, áreas de parrilla, área de reuniones, salas de recepción y otros de forma gradual y progresiva hasta recuperar todos los servicios.
  • Gestionar la calidad de atención al residente de forma estándar e igualitaria.
  • Implementar el libro de reclamos internos para identificar problemas en la calidad del servicio.

En este aspecto, existe la posibilidad de contratar a una empresa especializada en estos servicios y por parte de la Junta de propietarios asumir la responsabilidad de supervisar y monitorear la calidad del servicio en los estándares establecidos en su propuesta de trabajo y en el contrato de servicio que eventualmente se realice y además existe la posibilidad de acudir a INDECOPI u otros estamentos, cuando la empresa no cubre las expectativas de servicio entregado.

  • Realizar una revisión técnica de sistemas de iluminación a nivel de todo el edificio para identificar las deficiencias, falta de focos u otros accesorios eléctricos y proyectar la posibilidad de invertir en sistema de sensores de iluminación y cambiar al sistema LED los cuales permitan hacer más eficiente el uso de energía (reducción de costos) mejorar la iluminación.
  • Realizar una revision técnica en cuanto al funcionamiento de los sistemas de intercomunicadores para identificar el numero de equipos que no funcionan para negociar con la empresa prestadora de los servicios se contrate por volumen y a menor costo y puedan ser reparados cada uno de los sistemas que los requieran y de acuerdo a las normas comunicar los costos y las cargas en cada caso y de esta manera resolver este problema de forma global.
  • Cotizar presupuestos con varias empresas o pintores particulares y evaluar costos, tanto para el pintado de pasadizos interiores y para la fachada y mediante un plan y presupuesto estratégico en cuanto a costos y mediante la aprobación en la forma de pago y ejecución, iniciar el pintado total del edificio.

En este aspecto se recomienda realizar las reservas y atingencias respecto de las responsabilidades de trabajos en altura y de riesgo, deben quedar completamente en responsabilidad de la empresa que preste los servicios de pintado, para así deslindar responsabilidades frente a posibles accidentes de tipo incapacitantes o mortales que puedan ocurrir en la ejecución del trabajo.

  • En cuanto a la gestión de los recursos que se requiere para mantener óptimo el mantenimiento del edificio, realizar una exploración de proveedores que ofrecen calidad y precio favorable e inclusive hoy existen empresas que entregan los productos a domicilio.

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  • La administración implementara un sistema de medición de la satisfacción del servicio y medir el desempeño del servicio con base a la ejecución del plan y a la recuperación de los servicios de atención de los residentes para mejorar la calidad de servicio a favor de los residentes.

4. ANTECEDENTES Y MOTIVACION DEL PLAN:

El Edificio del Prado, es un proyecto residencial construido por la empresa T&C, que fue entregada a los propietarios en los años 2007, 2008 y 2009.

Este proyecto ofrecía en ese entonces los siguientes servicios:

Salas de recepción adyacente a la cabina de conserje, un área dotada de sillones y muebles, cuadros en la pared y un ambiente limpio que permitía a los residentes atender de forma específica y rápida a sus visitas, con lo cual facilitaba la atención a las visitas, reducía el uso del ascensor y la circulación de personas ajenas al edificio por las áreas comunes y era un servicio que particularmente daba una imagen de comodidad, ambiente cálido y rapidez, mejorando la imagen de atención al residente.

De igual modo la infraestructura contaba con el área de sauna, gimnasio, área de parrillas, piscina, sala de billar y áreas comunes adyacentes a la piscina, debo manifestar que todos estos servicios funcionaban de manera óptima y cómoda hasta el año 2014 aproximadamente. En cuanto a pasadizos, se observaba bien iluminados y con todos los focos, interruptores y otros accesorios eléctricos funcionando de forma óptima y normal. En cuanto a la limpieza y mantenimiento de las plantas y jardines de igual modo se observaba un trabajo responsable, hasta aquel entonces existía una empresa prestadora de servicio que realizaba los trabajos de limpieza y mantenimiento, de forma aceptable y al Administrador, uno podía encontrarlo en horario normal e inclusive estaba presente en horarios de noche cuando existían problemas y se observaba una gestión regularmente aceptable, y que aun así existían reclamos para mejorar los servicios como es lógico.

Posterior a esta fecha ingreso como presidenta la Sra. Lida y luego le siguió la actual Junta de propietarios y se advirtió la baja calidad de la gestión administrativa, del mantenimiento de las áreas comunes y el pésimo servicio de atención que recibimos los residentes del edificio. Al extremo que los resultados de estas sucesivas gestiones son los siguientes:

La administración está en manos de una persona que carece del perfil profesional para llevar adelante un eficiente servicio, no cumple un horario estable, deja abandonado el edificio a expensas de los vigilantes y casi todos los servicios se han venido abajo y como resultado hoy tenemos que nos cobran por mantenimiento de áreas comunes como: Sauna, Gimnasio, Billar, Parrillas, Piscina y otros; y la realidad es que ninguno de estos servicios está funcionando.

Las salas de recepción a las visitas han desaparecido y argumentan que esas áreas están siendo usadas como almacén u otros aspectos para los cuales no están destinados, en cuanto a atención y respuesta de la administración es un caos, ya que no está presente en el edificio en

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horario estable y eso dificulta tener respuesta a los problemas de los residentes y de la pintura de áreas comunes y fachada está ya en situación de olvido. En suma, todos los servicios que ofrecía el edificio al inicio, en este momento, la mayoría de ellos no funciona y simplemente no se está entregando el servicio a plenitud y por lo tanto la calidad del servicio que uno recibe en el edificio se ha venido a menos y posiblemente en algún momento, tendemos a ver el colapso irremediable del edificio; lo cual afectara directamente a nuestra inversión y al nivel de atención que debe prestar esta residencial, ubicada en una de las avenidas principales de nuestro distrito.

5. FUENTES DE INFORMACION:
5.1. Fuentes de información primaria:

En cuanto a la fuente de información primaria es de observador participante, de primera mano se ve y se puede comprobar que las áreas comunes se encuentran cerradas con llave y no hay acceso libre a las mismas, e inclusive niegan su uso a pesar de ser solicitado mediante documento de solicitud, prácticamente el propietario es ajeno en su mismo edificio.

Al conversar con varios residentes, se comprueba que la mala atención del personal hacia los residentes es generalizada, la presencia de la administradora en el edificio no tiene un horario estable ni por lo menos posiblemente marcan asistencia, hora de ingreso, hora de salida y otros como establecen las leyes laborales en este caso.

5.2. Fuente de información secundaria. La ley de propiedad horizontal ley No. 27157 y su reglamentación: Capitulo IV. De la junta de propietarios:

b). – Elegir cada dos años al presidente de la Junta de propietarios entre sus integrantes.
g). – Aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos, administrar los fondos que recaude y aprobar el informe anual de gestión de la Directiva, así como la cuenta final del ejercicio. Art. 19: Del presidente de la Junta.
a). – conservar y mantener las áreas y los bienes de dominio común, los servicios de uso común.

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6. CRONOGRAMA DE TRABAJO.

PERIODO /
ACTIVIDADES

AÑO 2022 AÑO 2023
AM JJ AS ON DE FM AM JJ AS ON DE FM

Inscripción de la JD
Plan de cobranza a morosos Formulación e implementación de plan de gestión de calidad de servicios Elaboración de la nueva estructura financiera. Conformar la Junta de fiscalización. Recuperación de las áreas comunes:

Desarrollo de los recursos humanos y plan de capacitación. Plan de mejoramiento de iluminación de las áreas comunes Plan de reparación de intercomunicadores y su ejecución. Plan, presupuesto y ejecución del pintado general del edificio.

Lima, 17 de Mayo del 2022.

Lista. “Por un nuevo comienzo”

Presidente: Jhoanna Alagón Lugerio

Vicepresidente: Nélida Espíritu Baldeon

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Tesorera: Eugenio Ojeda Crisanto

Secretario: Eber Ruiz Vargas